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Für Vermieter mit Immobilie in Spanien

Spanische Mieteinnahmen in der deutschen Steuererklärung

Sie geben die Zahlen Ihrer spanischen Wohnung ein. Die Software rechnet das Ergebnis nach deutschem Recht und nennt für jeden Betrag die Zeile in Anlage V, V-FeWo und AUS.

Ergebnis kostenlos berechnen Musterbericht ansehen

Stand: 08/2026 · Berechnungshilfe, keine Steuerberatung

Anlage V Steuerjahr 2025
Zeile 32 Einnahmen 24.600 €
Zeile 35 (Kennzahl 30) Gebäude-AfA 3.424 €
Zeile 48 (Kennzahl 33) Schuldzinsen 3.404 €
Zeile 83 Werbungskosten gesamt 17.577 €
Zeile 85 Überschuss 7.023 €
Anlage AUS Zeile 12 (Kennzahl 109) Spanische Steuer laut Modelo 210 2.520 €
Auszug aus dem Musterbericht: Ferienwohnung auf Mallorca, Zahlen erfunden.

So entsteht Ihr Bericht

  1. Angaben eintragen

    Mieteinnahmen, Kaufpreis, laufende Kosten, Vermietungs- und Selbstnutzungstage und die in Spanien gezahlte Steuer.

  2. Ergebnis prüfen

    Überschuss und anrechenbare Steuer sehen Sie, bevor Sie etwas bezahlen.

  3. Zeilen übernehmen

    Der Bericht nennt jeden Betrag mit seiner Zeile und Fundstelle. Sie tragen ihn in ELSTER oder Ihre Steuersoftware ein.

Ablauf und Datenschutz im Einzelnen

Anrechnung statt Freistellung: der häufigste Fehler bei spanischen Mieteinnahmen

Für Spanien gilt seit dem DBA 2011 die Anrechnung (Art. 22 Abs. 2 Buchst. b DBA-Spanien 2011). Die Mieteinkünfte werden in Deutschland regulär besteuert, und die spanische Steuer wird nach § 34c EStG angerechnet. Wer mit der Freistellung rechnet, erklärt zu wenig und verschenkt dazu die Anrechnung.

Spanien

Anrechnung

  • Deutsche Steuer zum vollen Tarif
  • Spanische Steuer wird angerechnet, bis zum Höchstbetrag
  • Kein Progressionsvorbehalt

Frankreich, Italien, Österreich

Freistellung

  • Keine deutsche Steuer auf die Mieteinkünfte
  • Ausländische Steuer ohne Wirkung
  • Progressionsvorbehalt ausgenommen
Vollständiger Vergleich mit Fundstellen
Spanien (DBA 2011) EU/EWR mit Freistellung (Frankreich, Italien, Österreich) Drittstaat mit Freistellung (Schweiz, Türkei)
Methode im Wohnsitzstaat Anrechnung Freistellung Freistellung
Deutsche Steuer auf die Mieteinkünfte ja, zum vollen Tarif nein nein
Progressionsvorbehalt nein, die Einkünfte werden ja regulär besteuert nein, ausgenommen nach § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG ja
Wirkung der ausländischen Steuer wird auf die deutsche angerechnet, begrenzt auf den Höchstbetrag keine, die Einkünfte sind ohnehin frei keine, die Einkünfte sind ohnehin frei
Fundstelle Art. 22 Abs. 2 Buchst. b DBA-Spanien; § 34c EStG das jeweilige Abkommen; § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG das jeweilige Abkommen; § 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG

Die Herleitung des Anrechnungshöchstbetrags steht im Artikel Anrechnung statt Progressionsvorbehalt. Wer bereits mit der Freistellung abgegeben hat: falsch erklärt, was § 153 AO jetzt verlangt.

Welche Anlagen Sie für eine spanische Mietimmobilie brauchen

In aller Regel drei. Das spanische Modelo 210 ersetzt keine davon; es liefert den Betrag, der in die Anlage AUS geht.

immer

Anlage V

Einnahmen, Gebäude-AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, laufende Kosten und das Ergebnis.

bei Ferienvermietung

Anlage V-FeWo

Vermietungs-, Selbstnutzungs- und Leerstandstage der Ferienwohnung, seit dem Steuerjahr 2023. Mehr im Artikel zur Ferienwohnung und der Anlage V-FeWo.

wenn Spanien Steuer erhoben hat

Anlage AUS

Die ausländischen Einkünfte und die anrechenbare Steuer. Wie das geht: Modelo 210 in der Anlage AUS.

Was der Bericht enthält

Anlage V, Zeile für Zeile

Jeder Betrag mit der Zeilennummer des amtlichen Vordrucks für Ihr Steuerjahr. Die Zeilen ändern sich mit dem Vordruck; der Bericht zieht mit.

Anlage AUS und § 34c

Die spanische Steuer laut Modelo 210, Ihrem Anteil zugeordnet, mit der Höchstbetragsformel. Ist der Abzug günstiger als die Anrechnung, steht es dabei.

Der Rechenweg

AfA-Bemessungsgrundlage, Möbelliste mit Nutzungsdauern, Aufteilung der Vermietungs- und Selbstnutzungstage.

Aus welchem Vordruck die Zeilennummern stammen und wann er abgerufen wurde, steht unter Methodik und Quellen.

Was ein Steuerberater dafür verlangt

Für die Anlage V allein liegen die Gebühren nach StBVV meist bei 250 bis 400 €. Kanzleien für grenzüberschreitende Fälle verlangen für deutsche Erklärung und spanischen Bezug deutlich mehr. Hier kostet ein Bericht ab 69 € je Steuerjahr, ohne Abonnement. Alle Preise

ab 69 €

je Steuerjahr, Ergebnis vorab kostenlos

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Was diese Software nicht ist

Keine Steuerberatung. Dieser Bericht ist eine Berechnungshilfe und Ausfüllhilfe: Sie geben Ihre Zahlen ein, die Software rechnet nach festen Regeln und ordnet die Ergebnisse den Zeilen der amtlichen Vordrucke zu. Er ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung und trifft keine Aussage über Ihren persönlichen Steuerfall.

Manche Fälle brauchen eine Wertung: anschaffungsnahe Herstellungskosten, verbilligte Vermietung an Angehörige, hotelähnliche Leistungen, Liebhaberei. Dann rechnet der Bericht weiter und schreibt dazu, was offen ist und weshalb.

Ratgeber und Rechner

Antworten mit Fundstelle stehen in den häufigen Fragen und im Ratgeber. Zwei Rechner beantworten je eine Frage ohne Anmeldung.

Modelo-210-Rechner Schätzt die spanische Steuer auf Ihre Mieteinnahmen. Gebäude-AfA-Rechner Stellt die deutsche Abschreibung neben die spanische.

Rechnen Sie Ihr Steuerjahr durch

Das Ergebnis sehen Sie kostenlos. Zahlen müssen Sie erst für den Bericht mit den Zeilen.

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Quellen

Noch keine spanischen Unterlagen zur Hand?

Die meisten brauchen zuerst die Abrechnung ihrer spanischen Verwaltung. Wir erinnern Sie vor der deutschen Abgabefrist und vor dem spanischen Fenster für das Modelo 210. Zweimal im Jahr, sonst nichts.

Zwei Mails im Jahr: vor der deutschen Abgabefrist und vor dem spanischen Fenster für das Modelo 210. Sie erhalten zuerst eine Bestätigungsmail; erst Ihr Klick darin aktiviert die Erinnerung. Keine Werbung, keine Weitergabe, jederzeit mit einem Klick abbestellbar. Einzelheiten in der Datenschutzerklärung.